Loi Girardin, offre une importante réduction de l'impôt sur le revenu
Il est évidemment entendu qu'une fois ce plafond retenu, le plafonnement global s'applique (art 200-0 A nouveau du CGI) à savoir le plafond de 20.000 € majoré de 8 % du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Il peut être majoré jusqu'à atteindre 100 000 € pour les exploitants investisseurs (ou 300 000 € par période de 3 ans). Le plafonnement est applicable par année d'imposition et non par montant d'investissement.
Les investisseurs qui font l'acquisition d'un bien immobilier locatif neuf, soit dans un des quatre départements d'outre-mer (D.O.M) : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion ; soit dans un des deux territoires d'outre-mer (T.O.M) : Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, ou encore dans l'une des deux collectivités territoriales : Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon, bénéficient d'une réduction d'impôts dans la mesure où le logement concerné est destiné à l'habitation principale de l'acquéreur ou d'un locataire et ce, pendant au moins cinq ans. Ce délai court de la date d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. En cas de mise en location, le bailleur bénéficie d'un délai de six mois pour la mise en place du locataire.
• locatif intermédiaire (1),
• loyer libre (2).
Calcul de la défiscalisation :
• le montant de la surface défiscalisable est de : 2 247 € H.T* /m² en D.O.M./T.O.M (pour 2010)
* Le montant de la T.V.A est de 8,5% en D.O.M, soit 2 438 T.T.C / m² défiscalisable ; il n'y a pas de T.V.A dans les T.O.M.
• le bien sera loué nu pendant 6 ans (locatif intermédiaire) et pendant 5 ans (loyers libres) à des personnes qui en font leur habitation principale.
• la location se fait dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition de l'immeuble si elle est postérieure.
• l'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou un membre du foyer fiscal.
Un appartement F3 ayant une surface habitable de 61 m², et une terrasse de 15,44 m² (on retiendra 14 m²) pour un prix de 200 200 €.
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On retient la surface défiscalisable : 61 m² + 14 m² = 75 m² à 2 438 € T.T.C/ m² |
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soit un montant de base 182 850 € T.T.C x 50% = |
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91 425 € T.T.C (gains d'impôts) étalés sur 5 ans. |
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soit 18 285 €/an d'économie d'impôts pendant 5 ans |
2 • L'investisseur met le bien en "location libre" sans limitation quant au montant du loyer ni de revenu du locataire
La réduction d'impôts est de 40% de la "surface défiscalisable" x 2 438 € T.T.C/m², avec l'engagement de la mise en location pendant 5 ans en résidence principale pour un tiers. Le montant du loyer est libre, nous conseillons de suivre le prix du marché. Il peut y avoir une augmentation de ce montant notamment lorsque le logement dispose d'une cuisine aménagée, de climatisation ou d'autres éléments.
Ex. : en D.O.M
Un appartement F3 ayant une surface habitable de 61 m², une terrasse couverte de 15,44 m² pour un prix de 200 200 €.
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On retient la surface défiscalisable : 61 m² + 14 m² = 75 m² x 2 438 € T.T.C/m² |
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soit un montant de base 182 850 € T.T.C x 40% = |
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73 140 € T.T.C (gain d'impôts) étalés sur 5 ans. |
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soit 14 628 €/an d'économie d'impôts pendant 5 ans |
Déductions fiscales supplémentaires pour un investissement en Loi Girardin.
Des avantages complémentaires relevant du régime du droit commun des revenus fonciers sont applicables au termes de la 5 ème ou de la 6 ème année de réduction d'impôts..
Déduction des charges sur les revenus fonciers
Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus bruts locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI). Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, l'ensemble des charges ci-dessous sont déductibles.
Les charges déductibles
• en général, les frais de gestion sont d’environ 8% auxquels vous pourrez rajouter 3 % pour l’assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.
• déduction de la taxe foncière, les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.
• les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
• les frais de copropriété, d'entretien et de réparation, se déduisent également au titre des charges (art. 39 du C.G.I).
Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.
Conclusion
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans.
Peuvent s'ajouter aux 40 et 50 % du montant de la surface défiscalisable des points supplémentaires de réduction dans les cas suivants :
• • zone urbaine sensible : +10%
