Loi Girardin pour les socétés soumises à l'I.S
Selon la nouvelle loi GIRARDIN publiée le 21 juillet 2003, le gouvernement propose à ceux qui investissent en Outre Mer une importante réduction d'impôts sur le revenu (Art 199 du C.G.I), et pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (art 217 du C.G.I). La durée de validité de ce régime est portée jusqu'au 31 décembre 2017.
Déduction de l'impôt pour les sociétés de 100 % du montant défiscalisable
C'est une disposition très importante et malheureusement elle est méconnue des dirigeants de société. Elle a pour vocation de s'appliquer beaucoup plus largement car elle permet à une entreprise de se constituer un patrimoine rapidement. La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs aux D.O.M/T.O.M est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. La loi du 21 juillet 2003 pérennise et améliore le système créé par la loi PONS de 1986. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l’impôt en participant au développement des D.O.M/T.O.M. Il est un atout majeur des chefs d’entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.
Les dispositions de l’article 217 du Code Générales des impôts sont primordiales.
Les investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf, soit dans un des quatre départements d'outre-mer (D.O.M) : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion ; soit dans un des deux territoires d'outre-mer (T.O.M) : Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, ou encore dans l'une des deux collectivités territoriales : Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon, bénéficient d'une réduction d'impôts dans la mesure où le logement concerné est destiné à l'habitation principale d'un locataire et ce, pendant au moins six ans. Ce délai court de la date d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. En cas de mise en location, le bailleur bénéficie d'un délai de six mois pour la mise en place du locataire.
C'est une disposition très importante et malheureusement elle est méconnue des dirigeants de société. Elle a pour vocation de s'appliquer beaucoup plus largement car elle permet à une entreprise de se constituer un patrimoine rapidement. La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs aux D.O.M/T.O.M est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. La loi du 21 juillet 2003 pérennise et améliore le système créé par la loi PONS de 1986. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l’impôt en participant au développement des D.O.M/T.O.M. Il est un atout majeur des chefs d’entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.
Les dispositions de l’article 217 du Code Générales des impôts sont primordiales.
Les investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf, soit dans un des quatre départements d'outre-mer (D.O.M) : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion ; soit dans un des deux territoires d'outre-mer (T.O.M) : Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, ou encore dans l'une des deux collectivités territoriales : Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon, bénéficient d'une réduction d'impôts dans la mesure où le logement concerné est destiné à l'habitation principale d'un locataire et ce, pendant au moins six ans. Ce délai court de la date d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. En cas de mise en location, le bailleur bénéficie d'un délai de six mois pour la mise en place du locataire.
Calcul de la défiscalisation :
• la réduction d'impôts est de 100 % de la «surface défiscalisable» + 4 % pour les logements munis d'équipement de production d'énergie renouvelable.
• la surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 (maxi) de terrasse couverte (dit : varangue)
• le plafond est de :
- 2 058 € H.T* /m2 de surface défiscalisable en D.O.M./T.O.M (pour 2008)
* Le montant de la T.V.A est de 8,5% en D.O.M et de 0% en T.O.M., soit 2 232.93 T.T.C /m²
• le plafond est de :
- 2 058 € H.T* /m2 de surface défiscalisable en D.O.M./T.O.M (pour 2008)
* Le montant de la T.V.A est de 8,5% en D.O.M et de 0% en T.O.M., soit 2 232.93 T.T.C /m²
Par rapport à la précédente loi Pons, il apparaît clairement que le législateur (initié par Brigitte Girardin) a souhaité limiter les hausses des prix de la construction afin de protéger au maximum les investisseurs. Ils devraient rester stables du fait de cette loi.
Les obligations à respecter
• l'entreprise s'engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale (art. 217 du C.G.I).
• le loyer plafonné aux conditions du «locatif intermédiaire» fixé par décret en début d’année (art. 46 AG undecies annexe III du C.G.I).
Exemple d'investissement 2008
Avec un crédit amortissabe à 100% sur 8, 10, 15 ans :
• l'entreprise s'engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale (art. 217 du C.G.I).
• le loyer plafonné aux conditions du «locatif intermédiaire» fixé par décret en début d’année (art. 46 AG undecies annexe III du C.G.I).
Exemple d'investissement 2008
Avec un crédit amortissabe à 100% sur 8, 10, 15 ans :
un appartement F3 ayant une surface habitable de 61 m2, une terrasse couverte de 15,44 m2 pour un prix de 190 200 €.
61 m2 + 14 m2 = 75 m2 de surface défiscalisable soit : 75 m2 x 2 232.93 € T.T.C/m2 = 167 469.75 € x 100%
61 m2 + 14 m2 = 75 m2 de surface défiscalisable soit : 75 m2 x 2 232.93 € T.T.C/m2 = 167 469.75 € x 100%
soit 167 469.75 € T.T.C (à déduire de votre résultat comptable)
100% de déduction fiscale du montant défiscalisable est reportable sur 5 ans maxi.
Résultat comptable imposable prévisionnel 2008 : 160 000 €
• Impôt sur la société prévisible en 2008 :
pour le 1er palier (38 120€ à 15%) = 5 718 €
pour le 2ème palier (121 880 à 33%) = 40 220 €
pour le 2ème palier (121 880 à 33%) = 40 220 €
soit une imposition totale sur la société de 45 938 €
Résultat comptable après investissement Girardin à déduire sur 2 ans
• défiscalisation Giraradin de 167 469.75 € sur 2 ans = 83 734.87 € /an à déduire de votre résultat avant impôts, le nouveau résultat sera de 76 265.13 €.
• défiscalisation Giraradin de 167 469.75 € sur 2 ans = 83 734.87 € /an à déduire de votre résultat avant impôts, le nouveau résultat sera de 76 265.13 €.
• nouvelle Imposition sur la société :
pour le 1er palier (38 120€ à 15%) = 5 718 €
pour le 2ème palier (38 145 € à 33%) = 12 588 €
pour le 2ème palier (38 145 € à 33%) = 12 588 €
soit une imposition totale sur la société de 18 306 €
Economie sur l'impôt de la société 27 632 € pendant 2 ans
L'investissement Girardin permet une absorption importante de l'impôt sur la société. En ayant en supplément l'amortissement comptable du bien. (art 39-2 du C.G.I), voir ci-dessous.
L'investissement Girardin permet une absorption importante de l'impôt sur la société. En ayant en supplément l'amortissement comptable du bien. (art 39-2 du C.G.I), voir ci-dessous.
Les autres avantages de la défiscalisation Girardin pour les sociétés, à partir de la 6ème année
En plus de l’avantage fiscal en lui-même, le bien sera amortissable et permettra de déduire de nombreux frais. Résultat de l’opération : tout en augmentant son patrimoine, la société qui investit diminue le montant de ses revenus imposables. Dans le cadre des revenus fonciers, l'excédent de déficit de l'investissement Girardin peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).
Amortissement du bien
L’amortissement s’ajoute à la défiscalisation en elle-même (art 39-2 du C.G.I).
Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun.
L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l’entreprise par suite de l’usage, du temps, du changement technique. La base de l’amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d’amortissement est de 5% en matière immobilière. La durée d’amortissement d’un bien immobilier à usage d’habitation est généralement de 20 ans.
Le revenu foncier
Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles.
Les loyers et autres revenus des immeubles figurant à l’actif des entreprises constituent un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l’entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les bénéfices de l’entreprise pour leur montant réel.
Le bien fera l’objet de rentrées locatives régulières avec des loyers pouvant bénéficier de l’assurance des loyers impayés.
Les charges déductibles
La taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de copropriété, les primes d’assurances, les frais d’entretien et de réparation, se déduisent au titre des charges. (art 39 du C.G.I).
Seule la T.V.A. n'est pas déductible.
Attention : si, dans le délai de cinq ans de son acquisition, l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l'exercice au cours duquel cet événement se réalise.
NB :
Si la base défiscalisable est supérieure au prix du bien H.T, c'est le prix du bien qui est pris en compte pour le calcul de réduction d'impôts. Revenus fonciers : la déduction forfaitaire sur le montant des loyers est de 14 %. Peuvent s'ajouter des points supplémentaire de réduction dans les cas suivants :
NB :
Si la base défiscalisable est supérieure au prix du bien H.T, c'est le prix du bien qui est pris en compte pour le calcul de réduction d'impôts. Revenus fonciers : la déduction forfaitaire sur le montant des loyers est de 14 %. Peuvent s'ajouter des points supplémentaire de réduction dans les cas suivants :
équipement de production d'énergie utilisant l'énergie renouvelable : +4%
• zone urbaine sensible : +10% 