Loi de Robien recentré
Le 3 avril 2003 Gilles de Robien, alors Ministre de l'Equipement, a présenté son dispositif en faveur de l'investissement locatif. Ces dispositions s'appliquent aux logements acquis neufs du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2005, si :
• la demande de permis de construire a été déposée avant le 01/01/2006.
• la signature de l'acte authentique a été réalisée chez le notaire avant le 01/09/2006.
• la livraison du programme intervient avant le le 01/09/2008.
Pour les biens neufs acquis depuis le 1er septembre 2006 c'est la loi de Robien recentré qui entre en application
Cette loi poursuit trois objectifs majeurs :
• détendre le marché locatif dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones,
• encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif,
• relancer la construction, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.
• la demande de permis de construire a été déposée avant le 01/01/2006.
• la signature de l'acte authentique a été réalisée chez le notaire avant le 01/09/2006.
• la livraison du programme intervient avant le le 01/09/2008.
Pour les biens neufs acquis depuis le 1er septembre 2006 c'est la loi de Robien recentré qui entre en application
Cette loi poursuit trois objectifs majeurs :
• détendre le marché locatif dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones,
• encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif,
• relancer la construction, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.
Comme dans l'ancien cadre Besson, l'avantage fiscal lié à l'amortissement de Robien est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.
Avantages fiscal de la loi ROBIEN recentré :
Les économies d'impôts résultent des déficits fonciers. Ceux-ci sont dus aux amortissements, intérêts d'emprunt, abattements sur les loyers et charges locatives qui viennent en déduction des revenus locatifs.
• la déduction au titre de l'amortissement est égale à 6 % de la base amortissable (du montant de l'acquisition du bien immobilier) les 7 ères années et 4 % les 2 années suivantes.
• ce qui porte l'amortissement globale pendant 9 ans à 50 % du coût d'investissement du logement.
• le déficit foncier est imputable sur les revenus imposables dans la limite de 10 700 €.
• la déduction au titre de l'amortissement est égale à 6 % de la base amortissable (du montant de l'acquisition du bien immobilier) les 7 ères années et 4 % les 2 années suivantes.
• ce qui porte l'amortissement globale pendant 9 ans à 50 % du coût d'investissement du logement.
• le déficit foncier est imputable sur les revenus imposables dans la limite de 10 700 €.
Obligations à respecter
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du ou des locataire(s).
L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.
Robien recentré en Z.R.R
La loi de Robien recentré vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (loyers perçus) :
Robien recentré en Z.R.R
Vous bénéficiez d'une réduction forfaitaire de 30% des loyers, si le bien est situé en Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R, article 100 de la loi du 23 février 2005)
La loi de Robien recentré vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (loyers perçus) :
• les intérêts d'emprunt de l'acquisition jusqu'à hauteur des loyers perçus (l'excédent des intérêts par rapport aux montant des loyers est repportable pendant 10 ans)
• l'Assurance Décès Invaladité (A.D.I) lié au prêt
Et d'amortir toutes les charges liées à l'acquisition et à l'exploitation de votre bien immobilier :
• les frais de dossier bancaire
• les frais de notaire et d'hypothèque (ou caution PPD, crédit logement)
• les frais de gestion et le pack d'assurances locatives
• la taxe foncière (exonération partielle ou totale les 2ères années après livraison)
et aussi : la déduction de la rémunération du gardien s'il y a lieu, au prorata de la part du propriétaire ; les travaux de réparation, entretien ou amélioration sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction.
et aussi : la déduction de la rémunération du gardien s'il y a lieu, au prorata de la part du propriétaire ; les travaux de réparation, entretien ou amélioration sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction.
Tableau récapitulatif de Robien et de Robien recentré neuf
| Engagement de location | L'engagement de location est de 9 ans sinon l'avantage fiscal est remis en cause. |
| Amortissement | de Robien : Le taux d'amortissement du bien est fixé à 8 % pendant 5 ans puis 2,5 % pendant 4 ans. + la possibilité de 2.5% pendant 2 x 3 ans. de Robien recentré : Le taux d'amortissement du bien est fixé à 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans. La déduction porte donc sur 9 ans maximum. |
| Abattement forfaitaire |
Pendant la période de l'amortissement, le taux de la déduction forfaitaire est de 6 % pour Robien I et 0% pour Robien recentré (amortissement du Pack Assurances locatives) |
| Imputation des déficits | Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 € |
|
Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant |
Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant |
| Plafonnement loyers |
Le territoire est divisé en 3 zones : A, B et C pour la Robien I et en 4 zones pour la Robien recentré : A, B1, B2 & C. |
| Indexation des plafonds de loyers | Les loyers sont révisés chaque année en fonction de l'indice INSEE |
La remise en cause de l'avantage fiscal de Robien recentré
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.
Il y a remise en cause de l'avantage fiscal lorsque :
Il y a remise en cause de l'avantage fiscal lorsque :
- Le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou encore par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise
- Le loyer excède le plafond autorisé pendant la période d'amortissement, 9 ans.
- Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement ou ses parts de la société pendant la période couverte par l'engagement de location ou le loue à un membre de son foyer fiscal.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de l'un des trois évènements suivants :
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.
Le cas du conjoint survivant
-
Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
-
En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque-là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause.
En revanche, celles pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause.