Loueur Meublé Non Professionel
L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite.
Le dispositif L.M.N.P (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le prix d'acquisition du ou des biens immobiliers H.T à 100% entre 20 et 30ans, ainsi que les équipements mobiliers sur 5 à 10 ans, et de déduire l'intégralité des charges à 100%.
Les atouts du L.M.N.P
• l'investisseur récupère la T.V.A, à 19.6 % du prix T.T.C.
• les loyers perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable.
• des revenus non impôsés pendant un minimum de 20 ans.
Le fonctionnement du L.M.N.P
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé à une personne physique ou morale. Il n'y a pas d'inscription au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux - formulaire 2035), et d'opter pour le régime du réel simplifié.
L'intérêt des amortissements sur les murs et les meubles est de créer des charges comptables qui permettront de ne pas être imposé sur les loyers perçus.
L'intérêt des amortissements sur les murs et les meubles est de créer des charges comptables qui permettront de ne pas être imposé sur les loyers perçus.
En sus des frais d'acquisition en année 1 (frais notariés, frais de garantie bancaire), chaque année l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (B.I.C) :
• les intérêts d'emprunt + l'Assurance Décès Invaladité du prêt.
• les charges de propriété et copropriété.
• la taxe foncière.
• les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 10 ans).
• les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 ans à 30 ans, suivant le montant investi).
Ces déductions vont réduire à 0 € le résultat comptable des revenus locatifs, donc 0 € d'impôts à payer sur les loyers perçus. Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0).
En période déficitaire résultant des déductions (intérêts + charges), les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A (19.6 %) ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition…).
En effet, l'avantage fiscal de la récupération de T.V.A sur le prix d'acquisition est presque immédiat. La procédure permettant de récupérer la T.V.A est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.
En effet, l'avantage fiscal de la récupération de T.V.A sur le prix d'acquisition est presque immédiat. La procédure permettant de récupérer la T.V.A est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.
Il recevra alors (sous 6 mois) un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour :
• rembourser ses échéances de prêt,
• compléter un contrat de capitalisation ou d'assurance vie dans le cadre d'un prêt IN FINE ou non
Si et seulement si :
• le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
• les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%), elle est payée sur les loyers par trimestres civils (ou annuellement à partir de l'année 2).
L'investisseur est sécurisé par bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para-hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison. (important : vérifiez sur le bail, que le gestionnaire renonce à la faculté de résiliation triennale)
Idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôt pendant 20 à 30 ans avec un investissement réduit. Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus près, pour tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine sans risque.Points clés
• un bien immobilier de 115 000 € dont 2 500 € de meubles, livré le 01/03/2008.
• montant de la T.V.A remboursée : 19,6% du prix d'acquisition (immobilier + mobilier) : 18 845 €.
• ce qui permet d'obtenir une belle économie, soit le bien H.T à 96 154 €.
Amortissements
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 357 € pour un montant de 2 500 € de mobilier amorti sur 7 ans.
• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable) sur une durée comprise entre 20 et 30 ans.
Soit par exemple une annuité de 3 750 € pour un montant de 112 500 € d 'immobilier amorti sur 30 ans.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit.
Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée.
Ex. année 1 :
| Résultat d'exploitation : | - 3 000 € |
| Amortissements comptables Mobilier | 357 € |
| Amortissements comptables Immobilier | 3 750 € |
| Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés. |
|
| Résultat fiscal du loueur | - 3 000 € |
Ex. années suivantes :
| Résultat d'exploitation : | 3 000 € |
| Amortissements comptables Mobilier | - 357 € |
| Amortissement comptables Immobilier | -3 750 € |
| Amortissements imputables | 3 000 € |
| Le solde d'amortissement soit 1 057 € est fiscalement réintégré. | |
| Résultat fiscal du loueur | 0 € |
Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
L'adhésion au Centre de Gestion Agréé permet :
• une réduction d'impôts égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €.
Plus-values
Les plus values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus values des particuliers et sont soumises à l'impôt sur le revenu. La plus value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l'acquisition de l'immeuble :
• l''abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année.
• l'abattement fixe de 1 000 € est ensuite appliqué sur la plus value brute.
Revente
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut. Attention : La récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s'effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis.
