Loueur Meublé Non Professionnel, LMNP Scellier 2010 & LMNP Classique
Un dispositif peu connu du contribuable mais qui est le plus attractif et le plus sécurisé des investissements locatifs
Suite à l'amendemt n°13 voté au Sénat le 1er avril 2009 offrant une option au Loueur en Meublé Non Professionnel, une révolution est en marche dans l'investissement locatif LMNP avec l'option Scellier. Nous avons d’une part, la réduction d’impôt de 25% du prix de revient H.T. en 2010, (puis 20% à partir de 2011) et d'autre pat, la récupération de la T.V.A (19.6%).
OBJECTIF:
Aligner les conditions d’application de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dans le secteur de la location meublée non professionnelle sur celles de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dite «Scellier».
OBJECTIF:
Aligner les conditions d’application de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dans le secteur de la location meublée non professionnelle sur celles de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dite «Scellier».
Les atouts du L.M.N.P "Scellier" 2010
• Récupération de la T.V.A à 19.6% du prix du logement dans les 6 mois après livraison
• Une réduction d'impôt de 25% du prix H.T, étalée de façon linéaire pendant 9 ans
• Les loyers net perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 ans voire 20 ans, renouvelable.
• Les loyers sont net HT (+TVA 5.5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives.
• Une réduction d'impôt de 25% du prix H.T, étalée de façon linéaire pendant 9 ans
• Les loyers net perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 ans voire 20 ans, renouvelable.
• Les loyers sont net HT (+TVA 5.5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives.
• Possibilité de réaliser l’investissement sur plusieurs logements dans la limite de 300 000 € H.T/ an, (hors mobiliers), si l'investissement est supérieur, la fraction supérieur ainsi que le moblier seront amortissables (LMNP Classique).
• Le surplus d’impôt non utilisé est reportable pendant 6 ans.
• Le surplus d’impôt non utilisé est reportable pendant 6 ans.
Points clés du L.M.N.P option Scellier
• investissement dans un bien immobilier de 115 000 € T.T.C dont 2 500 € de meubles, livré le 01/04/2010.
• montant de la T.V.A remboursée : 19,6% du prix H.T (immobilier + mobilier) = 18 845 €.
• réduction d'impôt calculée sur le prix H.T : 96 154 € x 25% = 24 000 € de réduction d'impôt étalés sur 9 ans ; soit un coût d'acquisition global de 72 115 €
Le L.M.N.P "Classique" 2010
• Récupération de la T.V.A à 19.6% du prix du logement dans les 6 mois après livraison
• Les loyers net perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 ans, voire 20 ans, renouvelable.
• Les loyers sont net H.T (+TVA 5.5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives.
• Les loyers sont net H.T (+TVA 5.5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives.
• L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) par le biais de l'amortissement et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite.
• Pas de plafond de montant d’investissement.
• Le statut "Classique" conserve tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
• Pas de plafond de montant d’investissement.
• Le statut "Classique" conserve tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
A savoir l'amortissement des murs et du mobilier sur le prix H.T à hauteur de 85%, et la déduction de l'intégralité des charges.
Le fonctionnement du L.M.N.P
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé d'une résidence services assurant 3 des 4 services para-hôtelier, à savoir : résidences de tourisme, d'affaire, d'étudiant, EPHAD (maison de retraite médicalisée) et résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).
Il n'y a pas d'inscription au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Les revenus locatifs doivent être inférieur à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux - formulaire 2035), avec pour option le régime du réel simplifié.
En sus des frais d'acquisition en année 1 (frais notariés, frais de garantie bancaire), chaque année l'investisseur pourra déduire les charges de ses revenus locatifs (B.I.C) :
• les intérêts d'emprunt + l'Assurance Décès Invalidité du prêt.
• les charges de copropriété et la taxe foncière.
• les amortissements des meubles ; plus les murs (à hauteur de 85%) en L.M.N.P "Classique".
En L.M.N.P "Classique" : L'intérêt des amortissements sur les murs et les meubles est de créer des charges comptables qui permettront de ne pas être imposé sur les loyers perçus. Les charges et l'amortissement vont réduire à 0 € le résultat comptable des revenus locatifs (BIC), donc 0 € d'impôts à payer sur les loyers perçus (pendant 20 à 30 ans).
En période déficitaire résultant des déductions (intérêts + charges), les amortissements reportable sur 10 ans ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Les logements sont loués par bail commercial à un exploitant professionnel d'une Résidence de Tourisme Classée, d'affaires, pour étudiants et maisons de retraite médicalisées répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A (19.6 %) ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition…).
En effet, l'avantage fiscal de la récupération de T.V.A sur le prix d'acquisition est presque immédiat. La procédure permettant de récupérer la T.V.A est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.
En effet, l'avantage fiscal de la récupération de T.V.A sur le prix d'acquisition est presque immédiat. La procédure permettant de récupérer la T.V.A est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.
I'investisseur recevra alors (sous 6 mois) un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour :
• rembourser ses échéances de prêt,
• compléter un contrat de capitalisation ou d'assurance vie dans le cadre d'un prêt IN FINE ou non
L'adhésion au Centre de Gestion Agréé permet :
• une réduction d'impôts égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €.
Plus-values
Les plus values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus values des particuliers et sont soumises à l'impôt sur le revenu. La plus value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l'acquisition de l'immeuble :
• l'abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année.
• l'abattement fixe de 1 000 € est ensuite appliqué sur la plus value brute.
Revente
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut. Attention : La récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s'effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis
Si et seulement si :
• le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
• les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%), elle est payée sur les loyers par trimestres civils (ou annuellement à partir de l'année 2).
L'investisseur est sécurisé par bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para-hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison. (important : à vérifier sur le bail, que le gestionnaire renonce à la faculté de résiliation triennale)
Idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôt pendant 20 à 30 ans avec un investissement réduit. Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus près, pour tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine sans risque.
L'adhésion au Centre de Gestion Agréé permet :
• une réduction d'impôts égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €.
Plus-values
Les plus values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus values des particuliers et sont soumises à l'impôt sur le revenu. La plus value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l'acquisition de l'immeuble :
• l'abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année.
• l'abattement fixe de 1 000 € est ensuite appliqué sur la plus value brute.
Revente
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut. Attention : La récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s'effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis
