Loueur Meublé Professionel
Généralité
Un statut soumis à conditions :
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les deux conditions suivantes :
• l'investisseur doit retirer de son activité de Loueur en Meublé Professionnel plus de 23 000 € annuels ou au moins 50% de son revenu (le seuil s'apprécie par foyer fiscal).
• l'investisseur doit s'inscrire au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que Loueur en Meublé Professionnel. Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
• l'inscription pourra se faire en entreprise individuelle ou par le biais d'une société soumise de plein droit ou sur option à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (EURL, SNC, SARL de famille).
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une résidence de tourisme classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
• l'investisseur doit s'inscrire au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que Loueur en Meublé Professionnel. Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
• l'inscription pourra se faire en entreprise individuelle ou par le biais d'une société soumise de plein droit ou sur option à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (EURL, SNC, SARL de famille).
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une résidence de tourisme classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
Si et seulement si
• la résidence avec services ou de tourisme classée, offre 3 des 4 services para-hôtelier,
• l'investisseur est lié contractuellemnt avec le gestionnaire par un bail commercial d'au moins neuf ans qui offre les quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%)
• la TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
• la résidence avec services ou de tourisme classée, offre 3 des 4 services para-hôtelier,
• l'investisseur est lié contractuellemnt avec le gestionnaire par un bail commercial d'au moins neuf ans qui offre les quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%)
• la TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
La procédure permettant de récupérer la T.V.A (19,6%) est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour :
• rembourser ses échéances de prêt
• compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE ou non
Qui permet de réduire son impôt sur le revenu global
Chaque année, l'investisseur pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
• les intérêts d'emprunt
• les charges de propriété et de copropriété
• les frais d'établissement
• les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et d'allocations familiales)
• les dépenses d'entretien et de réparation
Ces déductions vont s'imputer sur le revenu global de l'investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts.
• rembourser ses échéances de prêt
• compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE ou non
Qui permet de réduire son impôt sur le revenu global
Chaque année, l'investisseur pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
• les intérêts d'emprunt
• les charges de propriété et de copropriété
• les frais d'établissement
• les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et d'allocations familiales)
• les dépenses d'entretien et de réparation
Ces déductions vont s'imputer sur le revenu global de l'investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts.
Et qui génère à terme des revenus B.I.C non imposables
Chaque année, en période déficitaire l'investisseur cumule les amortissements sur :
• les meubles (répartis sur cinq à sept ans)
• les murs (répartis généralement sur vingt à trente ans)
En période bénéficiaire (principalement au terme du financement), l'investisseur puise dans cette "cagnotte" pour effacer ses revenus BIC excédentaires. Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets d'impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).
Chaque année, en période déficitaire l'investisseur cumule les amortissements sur :
• les meubles (répartis sur cinq à sept ans)
• les murs (répartis généralement sur vingt à trente ans)
En période bénéficiaire (principalement au terme du financement), l'investisseur puise dans cette "cagnotte" pour effacer ses revenus BIC excédentaires. Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets d'impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).
Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.
Points clés
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des B.I.C, l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers (totalité des intérêts de crédit, taxe foncière et professionnelle …).
Exemple :
Soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
Soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
Si il cesse toute activité professionnelle, ces 2 000 000 € sortiront de l'assiette de calcul de l'I.S.F.
Anticiper sons départ en retraite
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.
Revente
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.
Anticiper sons départ en retraite
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.
Revente
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.
Les pièges
La participation à l'exploitation de la résidence
Toute association du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d'une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d'exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.
La cohérence économique
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dûs à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial.
Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.
La participation à l'exploitation de la résidence
Toute association du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d'une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d'exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.
La cohérence économique
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dûs à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial.
Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.
La Vente en Etat Futur d'Achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel
Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition.
Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition.
Echapper à l'ISF
Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'I.S.F si les revenus générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € T.T.C et aux revenus professionnels de son foyer fiscal.