Loueur Meublé Profesionnel - exemple chiffré  

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une importante économie d'impôts.

Exemple de compte d'exploitation année 1 :

Chiffres non contractuels à titre indicatif

soit une économie d'impôts d'environ 21 200 € pour un contribuable imposé dans la tranche marginale maximum.

A noter : les frais d'acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de deux ans selon un plan d'amortissement linéaire.

Il est donc possible d'ajuster le montant du déficit imputable au revenu global du loueur.

L'adhésion au Centre de Gestion Agréé (C.G.A)  :
• évite une majoration de  25 % des bénéfices imposables.  
• permet une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion à un centre dans la limite de 915 €.

Défiscaliser ses loyers
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :

• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.  

Soit par exemple une annuité de 1 100 € pour un montant de 7 700 € de mobilier amorti sur 7 ans.

• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 30 ans.

Soit par exemple une annuité de 9 000 € pour un montant de 270 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

    Ex. année 1 :

Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés.

    Ex. année 2 :

Ce principe va permettre au loueur d'échapper à toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci, à 15 ans par exemple, il aura selon les montages près de 230 000 € d'amortissement non utilisés lui permettant de les reporter sur les années suivantes de son activité de loueur.

Exonération totale des plus-values
En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 250 000 € T.T.C de B.I.C.

Transmettre sans efforts
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l'ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.
Abattement à hauteur de 50 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :
En cas de société :
• le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.
• lensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
• l'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.

En cas d'entreprise individuelle :
• aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de mutation à titre gratuit.
• l'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
• l'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de l'entreprise.

Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation, cumulable avec l'abattement éventuel de 50 %, cette mesure permet :
• un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
• un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.

Ces droits payés à crédit sont assortis d'un intérêt du tiers du taux d'intérêt légal (soit un taux de 0,70 % en 2004)

Exemple :
soit un loueur en meublé professionnel qui possédait à son décès en 2005, 1 000 000 € d'immeubles affectés à son activité exercée en nom propre.
• si l'ensemble des héritiers s'engage à conserver les biens durant 6 ans et que l'un d'eux poursuit l'exploitation de l'entreprise, les droits ne seront calculés que sur 500 000 €.
• les droits sur 500 000 € ne commenceront à être payés qu'en 2010 et ceci jusqu'en 2020 par fractions semestrielles déductibles du résultat car un des héritiers poursuit l'activité.