Loueur Meublé Professionnel
Un statut soumis à conditions :
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les deux conditions suivantes :
• l'investisseur doit s'inscrire au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que Loueur en Meublé Professionnel. Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
• l'inscription pourra se faire en entreprise individuelle ou par le biais d'une société soumise de plein droit ou sur option à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (EURL, SNC, SARL de famille).
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Si et seulement si
• le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
• l'investisseur est lié contractuellement avec le gestionnaire par un bail commercial d'au moins neuf ans qui offre les quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%)
• la TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
• rembourser ses échéances de prêt
• compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE ou non
Qui permet de réduire son impôt sur le revenu global
Chaque année, l'investisseur pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
• les intérêts d'emprunt
• les charges de propriété et de copropriété
• les frais d'établissement
• les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et d'allocations familiales)
• les dépenses d'entretien et de réparation
Ces déductions vont s'imputer sur le revenu global de l'investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts.
Chaque année, en période déficitaire l'investisseur cumule les amortissements sur :
• les meubles (répartis sur cinq à sept ans)
• les murs (répartis généralement sur vingt à trente ans)
En période bénéficiaire (principalement au terme du financement), l'investisseur puise dans cette "cagnotte" pour effacer ses revenus BIC excédentaires. Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets d'impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).
Points clés
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des B.I.C, l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers (totalité des intérêts de crédit, taxe foncière et professionnelle …).
Economiser des impôts :
Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une importante économie d'impôts.
Exemple de compte d'exploitation :
| + Loyer | 24 000 € |
| - Intérêts de crédit |
20 000 € |
| - Honoraires comptables |
1 000 € |
| - Taxe foncière |
1 000 € |
| - Taxe professionnelle |
1 000 € |
| - Frais d'établissement |
54 000 € |
| = Résultat d'exploitation | - 53 000 € |
Chiffres non contractuels à titre indicatif
soit une économie d'impôts d'environ 21 200 € pour un contribuable imposé dans la tranche marginale maximum.
A noter : les frais d'acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire.
Il est donc possible d'ajuster le montant du déficit imputable au revenu global du loueur.
L'adhésion au Centre de Gestion Agréé (C.G.A) :
• évite une majoration de 25 % des bénéfices imposables.
• permet une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion à un centre dans la limite de 915 €.
Défiscaliser ses loyers
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 1 100 € pour un montant de 7 700 € de mobilier, amortis sur 7 ans.
• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 30 ans.
Soit par exemple une annuité de 9 000 € pour un montant de 270 000 € d'immobilier, amortis sur 30 ans.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci ; ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats permettront de les neutraliser fiscalement.
Ex. année 1 :
|
Résultat d'exploitation |
- 53 000 € |
|
Amortissements comptables Mobilier |
1 100 € |
|
Amortissements Immobilier |
9 000 € |
|
Résultat fiscal du loueur |
- 53 000 € |
Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés.
Ex. année 2 :
| Résultat d'exploitation |
4 560 € |
| Amortissements comptables Mobilier |
1 100 € |
| Amortissements Immobilier |
9 000 € |
| Amortissements imputables |
4 560 € |
| Résultat fiscal du loueur | O |
Ce principe va permettre au loueur d'échapper à toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci, à 15 ans par exemple, il aura selon les montages près de 230 000 € d'amortissements non utilisés lui permettant de les reporter sur les années suivantes de son activité de loueur.
Exonération totale des plus-values
En cas de revente de ses biens, le loueur en meublé professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 250 000 € T.T.C de B.I.C.
Transmettre sans effort
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l'ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.
• Abattement à hauteur de 50 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis au décès à trois conditions :
En cas de société :
• Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.
• L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
• L'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.
En cas d'entreprise individuelle :
• Aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de mutation à titre gratuit.
• L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
• L'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de l'entreprise.
Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation, cumulable avec l'abattement éventuel de 50 %, cette mesure permet :
• Un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
• Un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.
Ces droits payés à crédit sont assortis d'un intérêt du tiers du taux d'intérêt légal (soit un taux de 0,70 % en 2004)
Ex. :
Soit un loueur en meublé professionnel qui possédait à son décès en 2005, 1 000 000 € d'immeubles affectés à son activité exercée en nom propre.
- Si l'ensemble des héritiers s'engage à conserver les biens durant 6 ans et que l'un d'eux poursuit l'exploitation de l'entreprise, les droits ne seront calculés que sur 500 000 €.
- Les droits sur 500 000 € ne commenceront à être payés qu'en 2010 et ceci jusqu'en 2020 par fractions semestrielles déductibles du résultat car un des héritiers poursuit l'activité.
Echapper à l'ISF
Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'I.S.F si les revenus générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € T.T.C et aux revenus professionnels de son foyer fiscal.
Soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
Anticiper son départ en retraite
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.
Revente
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.
T.V.A
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une résidence de tourisme classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
La participation à l'exploitation de la résidence
Toute association du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d'une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d'exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.
La cohérence économique
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dûs à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial.
Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.
Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition.
