Deficit Foncier
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Il n'y a pas que les dispositifs Scellier ou Malraux pour vous permettre de faire des économies d'impôt. L'investissement locatif par le jeu du déficits fonciers, peut alléger notablement le poids de votre fiscalité. Depuis la loi de finances rectificative pour 1993, l'imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est possible. |
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Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d'un placement immobilier.
Depuis 1993 (loi Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation ou des investissements réalisés dans le cadre de réhabilitation immobilière dans l’ancien rénové à neuf en centre ville, peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf fiscalité) et sous certaines conditions. En règle générale, le Déficit Foncier (charges plus élevées que les revenus) entrainé par une opération de réhabilitation immobilière réalisée par un investisseur peut être déduit de ses revenus fonciers existants. |
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Contribuables concernés En priorité, les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d’allégements fiscaux, ou réduire leurs revenus fonciers imposables. L’investisseur souhaitant un Patrimoine de qualité exclusivement situé en centre ville et qui est de préférence fiscalisés dans les tranches supérieures d’imposition (30% à 41%). Ce dispositif peut aussi concerner : • Les contribuables fortement imposés sur le revenu, ne disposant pas de revenus fonciers mais désireux d'utiliser la déductibilité des revenus fonciers de leur revenu global dans les limites de 10 700 €. • Les investisseurs souhaitant réduire rapidement leurs impôts tout en faisant l’acquisition d’un patrimoine immobilier dans l’ancien. |
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Fiscalité Dans le cadre du régime de droit commun, le déficit d'une année est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € s'il résulte des dépenses autres qu'intérêts d'emprunts, et des revenus fonciers des dix années suivantes s'il résulte des intérêts d'emprunts ou excède 10 700 €. L'excédent de déficit non imputé la 1ère année est imputable sur le revenu global des cinq années suivantes. |
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Les avantages • Le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation. Le déficit foncier, est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10.700 €. L’excédent de déficit non imputé est imputable sur le revenu global des six années suivantes. Les déficits fonciers générés par les intérêts sont imputables sur les revenus fonciers pendant 10 ans. • La possibilité d’investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine. • La sécurité générée par l’assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt. • La constitution d’une retraite à moindre coût et d’un patrimoine transmissible. • Possibilité de louer à sa famille ou en activité professionnelle |
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Limites et contraintes • Le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus globaux les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier, à condition que le bien soit loué durant au moins 3 ans. • Seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation sont déductibles. Les dépenses de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles. • Les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers, mais pendant dix ans. Les conditions légales de la loi Balladur • Concerne les immeubles de toute nature (propriété urbaine ou rurale, immeuble neuf ou ancien). • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation. Ne sont pas déductibles celles de construction et d’agrandissement. • Louer le bien nu quel qu’en soit l’usage (habitation principale du locataire, bureaux, etc..), • Maintenir votre logement en location durant au moins trois ans après l'imputation du déficit (jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle ayant constaté le déficit). En cas de non-respect de cette condition, l'administration fiscale n'hésitera pas à remettre en cause les avantages fiscaux concédés. Les contraintes pratiques de la loi Balladur • Trouver l’adéquation entre le prix du foncier et des travaux. • S’assurer d’un entrepreneur de travaux fiable tant sur le plan technique de rénovation que sur le plan financier. |
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Textes de référence • Code général des impôts : article 156-1-3°. • Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 €. • Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 qui précise comment imputer ces déficits sur les revenus globaux. • Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans. |
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