Une S.C.P.I permet d'investir dans l'immobilier dans les mêmes conditions fiscales qu'un investissement direct mais pour des montants qui peuvent être beaucoup plus faibles. L’acquéreur bénéficie d’une certaine division des risques (la société détenant un parc immobilier diversifié), et d’une gestion professionnelle. Elle collecte de l'argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l'on appelle " associés ").
 
Cette société Civile Immobilière bénéficie des services d'une société de gestion spécialisée, qui intervient à quatre niveaux :
- elle collecte des fonds auprès des épargnants, sélectionne et achète des biens immobiliers : habitations, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts...
- elle commercialise auprès des particuliers des parts qui représentent une partie du patrimoine foncier constitué par la SCPI ;
- elle assure la gestion de ces biens et verse à ses adhérents (au prorata des parts souscrites) les loyers qu'elle perçoit
- à terme, elle revend l'ensemble du parc foncier qu'elle détient et redistribue le capital à ses adhérents ainsi que les plus-values éventuelles.
Ces sociétés de gestion sont soumises au contrôle strict de l'Autorité des
Marchés Financiers. Cette dernière a pour mission de faire respecter certaines règles de gestion et d'organisation visant à protéger les intérêts des souscripteurs sur le long terme.

ATTENTION : les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur valorisation est basée sur la qualité de leur patrimoine et leur rentabilité. La valeur des parts de SCPI n'est pas influencée par les fluctuations boursières comme les actions mobilières ou les SICAV.

Pourquoi investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI revient à effectuer un placement à long terme. Identique à un placement immobilier, mais avec une mise de fonds plus modulable. En effet, vous n'achetez pas un bien propre, mais des parts correspondant à plusieurs biens immobiliers. Rien ne vous empêche donc de limiter votre investissement en fonction de votre budget ou de votre capacité d'épargne.
De plus, contrairement à un particulier, les gestionnaires de fonds en SCPI achètent souvent plusieurs lots sur un même programme ou immeuble. Leur poids financier leur permet de négocier des remises à l'achat qu'un investisseur seul ne peut obtenir. Les souscripteurs de SCPI bénéficient donc souvent d'une décote par rapport aux prix réels du marché. Une SCPI permet également d'investir dans l'immobilier locatif sans subir les contraintes de la gestion directe et permet de s'appuyer sur le savoir-faire de professionnels. La plupart des contrats de souscription proposent des garanties de revenus et de rentabilité qui tourne généralement autour de 4 à 5% par an.
Enfin, les investisseurs entrant dans le capital d'une SCPI, accèdent à une diversité de typologies de biens répartis dans toute la France. Les risques sont donc réduits car l'épargne investie reste ainsi à l'abri des éventuelles fluctuations des marchés immobiliers locaux et de la demande locative.

Choisir une SCPI
Il existe de très nombreuses sortes de SCPI. Vous devez donc effectuer votre choix en fonction de vos attentes et de vos perspectives d'épargnant. Il semble néanmoins que les plus intéressantes soient celles qui bénéficient d'avantages fiscaux. Voici une présentation des principales :
- les SCPI " Malraux" : l'objectif de la SCPI " Malraux " est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite " loi Malraux ". Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d'immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés. L'intérêt de ces SCPI est qu'il est autorisé de déduire du revenu global la plus grande partie du montant des travaux de rénovation des immeubles de logement locatif situés dans ces secteurs sauvegardés ;

- les SCPI " Robien " : le dispositif Robien, mis en place par la loi "Urbanisme et Habitat" votée le 2 juillet 2003, vise à favoriser les investissements immobiliers locatifs. Il est calqué sur le dispositif Besson et procure les mêmes avantages mais les conditions pour en bénéficier (plafonds de ressources et de loyers) sont assouplies. Ainsi, les plafonds de ressources des locataires sont tout simplement supprimés alors que les plafonds de loyers sont sensiblement augmentés. Ces derniers correspondent désormais aux prix usuellement pratiqués sur le marché.

Avant de vous accorder un prêt, votre banquier a besoin d'estimer votre comportement et votre stabilité. Le scoring est un questionnaire qui lui permettra d'évaluer, au delà de votre niveau de revenu, votre capacité à maîtriser votre budget et vos dépenses. Par conséquent, il évaluera parallèlement le risque qu'il prend en vous prêtant de l'argent. Plus votre score est bon, meilleures sont vos chances d'obtenir un taux intéressant.

Marché boursier où sont cotées des entreprises souvent récentes mais dont la taille peut être importante.

Importance de la répercussion des changements de taux du marché sur le cours d'une obligation. Exemple : si la sensibilité d'une obligation est de 5 et son cours de 5000 €, une hausse (baisse) des taux de 1% entraînera une baisse (hausse) de l'obligation de 5 x 1 % x 5000 €, soit 250 €.