LMNP Scellier 2011

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LMNP Scellier 2011

Adopté au sénat en avril 2009, cette déclinaison "Scellier" du LMNP à démocratisé ce statut.
Un investissement locatif sécurisé, qui offre une réduction d'impôt au détriment de l'amortissement.
Cette option est étudier de plus près pour les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine en limitant les risques locatifs. Le "locataire" est un gestionnaire privé, lié par bail commercial de 9 ans en moyenne, qui s'engage contractuellement au paiement des loyers.

Suite à l'amendement n°13 voté au Sénat le 1^er avril 2009 offrant une option au Loueur en Meublé Non Professionnel, une révolution est en marche dans l'investissement locatif LMNP avec l'option Scellier. Nous avons d’une part, la réduction d’impôt, et d'autre part, la récupération de la T.V.A (19.6%).
Suivant la Loi des Finances 2011, la réduction est de 18% pour les acquisitions réalisées du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2012.

Le fonctionnement du L.M.N.P
Il n'y a pas d'inscription au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel simplifié.
L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) par le biais de l'amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite.Un dispositif facilement accessible pour les contribuables faiblement imposé.

Compatible avec la récupération de la T.V.A
Pour les investissements réalisés et confiés à un exploitant d'une résidence de tourisme classé et d'une résidence para-hotelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A. à 5,5 % sur les loyers. Ainsi il permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A de 19,6% (immobilier, mobilier, frais d'acquisition,…)
Si est seulement si
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé d'une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, à savoir : résidences de tourisme, d'affaire, d'étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) et résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).

Les atouts du L.M.N.P "Scellier" - dite LMNP Bouvard Censi
• Une réduction d'impôt de 18% du prix H.T, étalée de façon linéaire pendant 9 ans.
• Récupération de la T.V.A à 19.6% du prix du logement dans les 6 mois après livraison
• Les loyers net perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale, via bail commerciale, de 9, 11 voire 20 ans, renouvelable.
• Les loyers sont nets HT (+TVA 5,5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives.
• Possibilité de réaliser l’investissement sur plusieurs logements dans la limite de 300 000 € H.T/ an, (hors mobilier), si l'investissement est supérieur, la fraction supérieure ainsi que le moblier seront amortissables (LMNP Classique).
• Le surplus d’impôt non utilisé est reportable pendant 6 ans.

Points clés du L.M.N.P option Scellier
• Investissement dans un bien immobilier de 120 000 € T.T.C dont
2 500 € de meubles.
• Montant de la T.V.A remboursée : 19,6% du prix H.T
(immobilier + mobilier) = 19 665 €.
• Réduction d'impôt calculée sur le prix H.T : 100 334 € x 18% = 18 060 € de réduction d'impôt étalée sur 9 ans ; soit un coût d'acquisition global de 82 274 €.

L'adhésion au Centre de Gestion Agréé permet une réduction d'impôts égale aux dépenses engagées
pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €

Plus-values
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublés non professionnels relèvent des plus-values des particuliers et sont soumises à l'impôt sur le revenu. La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l'acquisition de l'immeuble :
• L'abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année.
• L'abattement fixe de 1 000 € est ensuite appliqué sur la plus-value brute.

Revente
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut. Toutefois la revente sera plus destinée à alimenter le marché du Loueur Meublé Professionnel qui ne peut acquérir des biens en V.E.F.A.
Attention : la récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s'effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis.

Comparatif des deux options

LMNP Option Scellier

LMNP Option Classique

• Une réduction d'impôt de 18% du prix HT,
étalée de façon linéaire pendant 9 ans,
avec un report possible sur 6 ans.

• Investissement plafonné à 300 000 € HT / an
sur un ou plusieurs logements.
En cas de dépassement, la fraction supérieure
est amortie en LMP Classique.

• Le statut "Classique" conserve tous les avantages
du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !

A savoir : l'amortissement des murs sur le prix HT
à hauteur de 85%, et du mobilier à 100%,
Déduction de l'intégralité des charges.

• L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables
(pendant 20 à 30 ans) et ainsi, il se constitue
un solide complément de retraite.

• Pas de plafond de montant d'investissement.

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