La loi Scellier Outre-Mer est le dispositif
le plus efficace pour réduire votre
pression fiscale.
Le texte a été adopté dans le cadre de
la loi pour le Développement Economique des Outre-Mer. Il a été modifié par la loi des finances 2011 en offrant une deuxième version : la Scellier Pacifique.

Les fondamentaux de la Scellier Outre-Mer et Scellier Pacifique
Depuis le 27 mai 2009, date de la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux Départements d'Outre-Mer et aux Collectivités d'Outre-Mer (DOM-COM) pour les investissements locatifs jusqu'au 31/12/2017.

La Loi des Finances 2011, instaure une version complémentaire, la Scellier Pacifique.
 

Pour bénéficier de la loi Scellier Outre-mer ou Scellier Pacifique, il suffit d'être un contribuable domicilié en France.
L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts.

Le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à une opération par an. Dans tous les cas, les réductions d'impôt revenant des investissements Outre Mer sont plafonnés à 36 000 € ou a 13% des revenus du foyer fiscal.

La réduction est imputable sur l'impôt des revenus de l'année de livraison quel que soit le mois de livraison. Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.

A) Scellier Outre Mer en DOM :
1° Réduction d'impôt de 36 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées (en secteur libre ou intermédiaire) avant le 31 décembre 2011 ;
2° Réduction d'imôt de 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées (en secteur libre ou intermédiaire) entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;
3° Réduction d'impôt de 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées (en secteur intermédiaire uniquement) entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s'engagera à ce que les logements restent loués au minimum 12 ans (au lieu de 9 ans).

B) Scellier "Pacifique" depuis le 1er janvier 2011 afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna :
1° La durée minimale de l'engagement de location est fixée à 5 ans ;
2° L'étalement de la réduction d'impôt, est fixé à 5 ans ;

En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global, le résultat de ses revenus fonciers (formulaire 2044S) dans la limite d'un déficit de 10.700 €, en déduisant les charges ci-dessous du montant des loyers perçus :
• La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance.
• Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
• Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).
• Les intérêts d'emprunt sont déductibles (à hauteur du montant des loyers perçus) ; l'excédent est reportable
  pendant 10 ans.

Les loyers devront respecter un plafond défini chaque année.
La surface à prendre en compte pour le calcul du plafond est la surface habitable, augmentée de la surface de la varangue (terrasse couverte), dans la limite de 8 m².

A) L'option Scellier Outre-Mer (secteur libre)
Pour les investissements acquis (signature d'acte chez le notaire) avant le 31 décembre 2011, la réduction d'impôt est de 36% du prix de l'acquisition, étalée à raison de 1/9ème par an pendant 9 ans.

A) L'option Scellier Outre-Mer (secteur intermédiaire)
Pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2011 la réduction d'impôt est de 46% de l'acquisition sur 15 ans, répartie de la façon suivante : 36% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9 ème par an pendant 9 ans, puis 10 % sur les six années suivantes, (5% par cycle de 3 ans d'engagement de location, soit 1,67% par an).
Dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, une déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30% est applicable.
 

B) L'option Scellier Pacifique (secteur libre)
Pour les investissements acquis (signature d'acte chez le notaire) avant le 31 décembre 2011, la réduction d'impôt est de 36% du prix de l'acquisition, étalée à raison de 1/5ème par an pendant 5 ans.

B) L'option Scellier Pacifique (secteur intermédiaire)
Pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2011 la réduction d'impôt est de 46% de l'acquisition (plafonné à 300 000 €) sur 11 ans, répartie de la façon suivante : 36% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/5 ème par an pendant 5 ans, puis 10 % sur les six années suivantes, (5% par cycle de 3 ans d'engagement de location, soit 1,67% par an).
Dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, une déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30% est applicable.
 

Les conditions de la loi Scellier Outre-Mer et Scellier Pacifique (secteur libre)
Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité. Il devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.

Il pourra être loué sans condition de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.

Les loyers devront respecter un plafond (pour les baux signés en 2011) :
• 12,29 €/m² Scellier Outre Mer : dans les départements d'Outre-Mer, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Mayotte.
• 15.61 €/m² Scellier Pacifique : en Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna

Les conditions de la loi Scellier Outre-Mer et Scellier Pacifique (secteur intermédiaire)
Le bien devra être acquis neuf et être loué nu en habitation principale pendant 15 ans.
Les loyers devront respecter un plafond (pour les baux signés en 2011) :
• 9.83 €/m² Scellier Outre Mer : département Outre Mer et à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Mayotte.
• 13,01 €/m² Scellier Pacifique : en Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna.
 

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
• La date d'achèvement des travaux (en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement ;
• La date de l'achèvement des travaux de transformation (en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement) ;
• La date d'acquisition (en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité).

Il pourra être loué à toute personne - sauf aux ascendants et descendants de l'investisseur - répondant aux conditions de ressources fixées chaque année par décret par le Ministère des Finances.

Simulation n°1
100 000 €

Simulation n°2
200 000 €

Simulation n°3
300 000 €

Secteur Libre
La réduction est de
36 000 € sur 9 ans soit
4 000 €/an

Secteur Libre
La réduction est de
108 000 € sur 9 ans soit
12 000 €/an

Secteur Intermédiare
La réduction est de
46 000 € sur 15 ans
soit 4 000 €/an
les 9 premières années
et 1 666 €
les 6 années suivantes